Traktandum 4
Genehmigung eines Zusatzkredites von CHF 1’070'000 für die Arealentwicklung Biäsche, Mollis (Projektierung der Erschliessung, Überbauungsplanung und Perimeterverfahren)

A. Ausgangslage

Das Industriegebiet Unterflechsen bietet mit den unbebauten grossflächigen Wiesen dem Autobahnanschluss, einem Güterbahnhof sowie einem abwechslungsreichen Naherholungsgebiet kantonal einmalig attraktives Bauland. Entsprechend ist es im Kantonalen Richtplan¹ als kantonaler Entwicklungsschwerpunkt (ESP) aufgeführt. Dieser Eintrag fordert eine detaillierte Abstimmung zwischen Siedlung, Landschaft und Verkehr. So sind die Anforderungen an die Planungsleistungen hoch - nicht zuletzt, weil das Gebiet noch ungenügend erschlossen ist und damit als nicht baureif gilt. Das Areal befindet sich gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung der Gemeinde Glarus Nord in einer Arbeitszone.

¹ Der kantonale Richtplan wird zurzeit überarbeitet.

Um die eingezonte Biäsche der Baureife zuzuführen, hatte die Gemeindeversammlung im November 2022 einem Verpflichtungskredit über CHF 580’000 für die Arealentwicklung Biäsche zugestimmt. Mit der Durchführung der Testplanung und dem Richtprojekt des Überbauungsplans wurden wertvolle Planungsarbeiten geleistet (siehe weiter unten «bereits geleistete Arbeiten»). Vor allem zeigen diese Arbeiten die Komplexität der weiteren gesetzlich notwendigen Arbeiten auf, um das Gebiet der Baureife zuzuführen.

Die Biäsche liegt an der Grenze von Glarus Nord und ist im Eigentum verschiedener Parteien. Um der Vielfalt der Interessen gerecht zu werden und Synergien mit den Nachbarsgemeinden zu nutzen, wurde ein Exekutivgremium gegründet. Dieses wurde während der Planung kontinuierlich über den Stand der Arbeiten informiert und unterstützt die anstehenden Arbeiten. Die Mitglieder des Gremiums sind die privaten Grundeigentümer, der Gemeinderat Glarus Nord, der Gemeinderat Weesen, das Gemeindepräsidium von Amden, die Meliorationsgenossenschaft Riet und die betroffenen kantonalen Stellen.

Folgende Arbeiten stehen an, um das Bauland zu mobilisieren, d.h. die gesetzlich geforderte Baureife

in der Biäsche zu erreichen:

• Erschliessungsplanung;
• Überbauungsplan;
• Perimeterverfahren.

Die Gemeinde Glarus Nord besitzt im Teilgebiet Unterflechsen ca. 3.8 ha unbebaute Arbeitszonenfläche und der Kanton im Gebiet Mittelflechsen eine unbebaute Fläche von ca. 2.7 ha (Parz.-Nr. 1815). Das Areal ist somit die grösste Baulandreserve auf der grünen Wiese des Kantons. Der westliche Bereich des Teilgebietes Unterflechsen und das nördliche Teilgebiet Biäsche ist im privaten Eigentum. Die Verkehrsinfrastrukturanlagen (Gleisanlage und Autobahn) sind von nationaler Bedeutung und im Besitz der Schweizerischen Bundesbahnen «SBB» und des Bundesamtes für Strassen «ASTRA». Bestehende Nutzungen auf dem Areal sind die Firma Multirec mit einem hundertjährigen Baurecht bis 2092, ein Lagerplatz und ein Einfamilienhaus mit Bestandesgarantie.

Zusatzkredit zur Erfüllung der gesetzlichen Pflichten

Gesetzlich geforderte Baulandmobilisierung in der Biäsche

In der Bauzone liegende Grundstücke werden von der Eigentümerschaft mancherorts während Jahrzehnten keiner zonenkonformen Nutzung zugeführt. Dies kann zur paradoxen Situation führen, dass es den Gemeinden trotz erheblicher Baulandreserven an verfügbarem Bauland mangelt. Früher haben die Gemeinden in solchen Situationen am Siedlungsrand neues Bauland eingezont. Das 2014 revidierte Raumplanungsgesetz des Bundes setzt diesem Vorgehen jedoch ein Ende: Gemeinden dürfen, solange in der Gemeinde noch Bauland gehortet wird, keine neuen Einzonungen vornehmen. Als gehortetes Bauland wird ein Grundstück bezeichnet, das der Bauzone zugewiesen, erschlossen und baureif ist, das aber nicht innerhalb einer angemessenen Frist (höchstens 15 Jahre) überbaut wird. Solches Bauland muss «mobilisiert», also tatsächlich bebaut werden. Auch die Gemeinde Glarus Nord ist dazu angehalten, ihr eigenen Parzellen Nr. 1771, 1774, 1741 und 1890 in der Biäsche zu überbauen, um nicht zum «Baulandhorter» zu werden.

Um das Bauland zu mobilisieren und die Bebauung für die wirtschaftliche Entwicklung zu ermöglichen, beantragt der Gemeinderat bei der Gemeindeversammlung CHF 1'070'000. Basierend auf dem bereits erarbeiteten Richtprojekt wird für das Gebiet Unterflechsen eine Sondernutzungsplanung und eine Erschliessungsplanung erarbeitet und darauf aufbauend das Perimeterverfahren durchgeführt, um die Finanzierung der Erschliessung durch die verschiedenen Eigentümer und die Gemeinde zu definieren. Denn als Grundlage für die Vermarktung der Parzellen muss eine planungs- und baurechtliche Baureife erreicht und die Erschliessung so weit realisiert werden, dass eine bauliche Entwicklung in Etappen auf dem Areal Biäsche möglich ist.

Erschliessungsplanung und Perimeterverfahren

Die Erschliessungsplanung stellt sicher, dass ein Gebiet über genügend Strassenkapazität verfügt, um den zukünftigen Verkehr aufzunehmen und das Gebiet mit Wasser und Elektrizität zu versorgen und die Entsorgung sicher zu stellen. Heute erschliesst eine bereits bestehende Meliorationsstrasse das Teilgebiet Unterflechsen auf der ganzen Länge im Norden. Im Süden ist mit der Westabfahrt von der Flechsenstrasse eine teilweise Strassenerschliessung vorhanden. Für die geplante, zukünftige Entwicklung ist das Areal jedoch ungenügend erschlossen: Die Meliorationsstrasse muss ausgebaut werden, um den Verkehr des Industriegebiets zu bewältigen. Es fehlen zudem Infrastrukturanlagen wie Elektrizität, Wasser, Abwasser und eine genügende Strasseninfrastruktur innerhalb des Gebiets. Zudem stimmt das ASTRA einer Entwicklung nur zu, wenn der zusätzliche Verkehr keinen Rückstau auf der Nationalstrasse verursacht, was einen Ausbau der Strassenkapazität des Knotens Unterflechsen und der restlichen Strasseninfrastruktur in der Biäsche bedingt. Um diese Fragen zu klären, wird eine Erschliessungsplanung durchgeführt.

Das Perimeterverfahren stellt die Finanzierung der gesamten Arealerschliessung sicher. Es dient dazu, den Kostenteiler zwischen den verschiedenen Grundeigentümern und der Gemeinde zu eruieren und festzusetzen. Das Perimeterverfahren wird gemäss des kommunalen Erschliessungsreglements durchgeführt: Es wird grundsätzlich als dreistufiges Verfahren, bestehend aus der Einleitung des Verfahrens, dem Erlass des Beitragsplans und der Festlegung des Kostenverteilers durchgeführt. Das Verfahren ist in der Regel vor Beginn der Bauarbeiten einzuleiten. In begründeten Fällen ist eine spätere Einleitung möglich.

Überbauungsplanung

Gleichzeitig mit der Erschliessungsplanung wird der Überbauungsplan (ÜP) Unterflechsen erarbeitet.

Abb. 1: grün: ÜP-Perimeter (verbindliche Darstellung), violett gestrichelt: Betrachtungsperimeter. Das Richtprojekt wird im Bereich Mittelflechsen im ÜP mit wegleitendem Charakter dargestellt.

Der ÜP-Perimeter ist im Eigentum der Gemeinde und verschiedener privater Eigentümer. Das Gebiet Mittelflechsen ist, anders als bei der Testplanung und Richtplanung nicht mehr Teil des Bearbeitungsperimeters (siehe Stand der Planung). Der ÜP legt die wichtigsten Regeln des Richtprojektes grundeigentümerverbindlich fest. Mit seiner Erarbeitung können einzelne Aspekte des Richtprojekts zudem noch vertieft untersucht werden. Durch das öffentliche Verfahren und die grundeigentümerverbindliche Festlegung bietet der Überbauungsplan den zukünftigen Bauwilligen eine hohe Planungssicherheit.

Stand der Planung Mittelflechsen

Auf der unbebauten Arbeitszonenfläche des Kantons (Parz.- Nr. 1815) im Bereich Mittelflechsen bestehen konkrete Pläne, das Grundstück im Baurecht an einen Betreiber einer Lachsfarm abzugeben. Das entsprechende Baugesuch wurde eingereicht und ist bei den Amtsstellen der Gemeinde Glarus Nord und dem Kanton in der Prüfung.

Bereits geleistete Arbeiten basierend auf dem Gemeindeversammlungsbeschluss 2022

Testplanung

Wie 2022 von der Gemeindeversammlung beschlossen, führte die Gemeinde gemeinsam mit den anderen Grundeigentümern 2023 aufgrund der komplexen Ausgangslage und den umfangreichen Ansprüchen eine Testplanung durch. An drei Anlässen erhielten vier Planungsteams Gelegenheit, ihren Stand der Planung für die zukünftige Entwicklung und abschliessend die Ergebnisse ihrer Arbeiten einem Beurteilungsgremium zu präsentieren. Das Verfahren der Testplanung liess ein gezieltes Denken in Varianten zu und lieferte so ein überzeugendes Konzept für die Arealentwicklung Biäsche.

Überbauungsplan: Phase Richtprojekt

Auf Basis der Testplanung wurde ein Richtprojekt ausgearbeitet. Es fasst die wesentlichen Erkenntnisse aus der Testplanung zusammen und konkretisiert diese. Der Gemeinderat Glarus Nord hat im Oktober 2025 das Richtprojekt genehmigt. Das Richtprojekt umschreibt die Anforderungen an die Architektur, den Städtebau, den Freiraum und den Verkehr. Das Richtprojekt sieht eine effiziente Bebauungsstruktur und eine ökologische Vernetzung der Landschaftselemente vor. Die bestehenden Erschliessungsqualitäten werden genutzt und für die zukünftige Entwicklung des Areals ergänzt. Es zeigt in den Grundzügen auf, wie sich das Areal kurz-, mittel- bis langfristig entwickeln soll.

Basierend auf dem Richtprojekt kann der grundeigentümerverbindliche Überbauungsplan, das Perimeterverfahren und die weitere Projektierung für die konkrete Erschliessung umgesetzt werden.

Richtprojekt mit ökologischem Vernetzungskorridor entlang der Autobahn (© Ernst Niklaus Fausch Partner AG und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur AG)

Abb.3: Situationsplan Richtprojekt mit der Biäschepromenade (orange) als Erschliessung der Baufelder (© Ernst Niklaus Fausch Partner AG und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur AG)

Beschreibung Richtprojekt

Im Bereich Unterflechsen sind drei Baufelder mit einem Bruttogeschossflächenpotential von rund 60'000 m² für die Ansiedlung von 500 - 700 Arbeitsplätzen geplant.

Die Biäschepromenade bildet das notwendige, infrastrukturelle Rückgrat, dass zukünftig auch den Teil Mittelflechsen erschliesst. Sie dient als Hauptverkehrsachse für den motorisierten Individualverkehr, die Anlieferung und Gütertransporte, den Fuss- und Veloverkehr sowie die gesamte Areallogistik. Die Biäschepromenade West inklusive Anschlüsse an Flechsen- und Schwärzistrasse wird zusammenhängend und unabhängig von der zeitlichen Realisierung der Baufelder erstellt.

Der Biäscheplatz mit dem Ankergebäude (rot markiert in der Abbildung 3) wird ein zentraler Ankunftsort für das Gebiet Unterflechsen. Eine neue Bushaltestelle wird südlich des Platzes erstellt. Die Sammelgarage mit ca. 200 PP kann zukünftig für das Areal Biäsche wie auch für die touristischen Bedürfnisse der Gemeinden Weesen und Amden genutzt werden. Die Parkplätze sind unterhalb des Ankergebäudes vorgesehen, welches zukünftig Büronutzung, gewerbliche Nutzung und öffentliche Nutzungen beheimaten soll.

Der Grünfilter zur Autobahn bettet die gewerbliche Bebauung des Areals in die übergeordnete Vegetation ein. Die Grünflächen werden ökologisch wertvoll angelegt, um exklusive Lebensräume für Fauna und Flora zu schaffen und die Vernetzungsachse längs der Autobahn bis zum Libellenteich im Osten zu stärken. Das anfallende Regenwasser der Baufelder wird in den Grünbereichen offen versickert werden und zur Schaffung von feuchten Lebensräumen beitragen. Der Bereich vom Grünfilter wird von weiterer Nutzung und Bebauung freigehalten. Der Grünraum der Querspangen zwischen den Baufeldern wird gestalterisch analog zum Grünfilter zur Autobahn ausgestalten. Zusätzlich können in den Querspangen punktuell Erholungsinfrastrukturen angeboten werden.

Weiteres Vorgehen / Termine / Kosten

Als Grundlage für die Vermarktung der Parzellen muss eine planungs- und baurechtliche Baureife erreicht und die Erschliessung so weit realisiert werden, dass eine bauliche Entwicklung in Etappen auf dem Areal Biäsche möglich ist. Bei der Erschliessung wird mit Kosten von CHF 13 Mio. (+/- 30 %) gerechnet. Diese Erschliessungskosten für das Gebiet Unterflechsen wird die Gemeinde Glarus Nord nicht alleine tragen: Die privaten Eigentümer werden im Rahmen des Perimeterverfahrens an den Erschliessungskosten beteiligt. Die genauen Beitragshöhen werden mittels Perimeterverfahren festgesetzt.

Nächste Schritte:

• Submission für Ingenieurleistungen der Erschliessungsplanung ab Dezember 2026
• Projektierung der Erschliessung und Baubewilligung der Erschliessung Q3 2027 – Q4 2028 (abhängig von Einsprachen)
• Ausarbeitung des Überbauungsplans Q4 2027 – Q1 2029
• Perimeterverfahren Q1 2029 – Q2 2030
• Gemeindeversammlung November 2028: Baukredit Biäschepromenade und Erschliessung
• Baubeginn Biäschepromenade und Erschliessung 2031
• Inbetriebnahme Biäschepromenade und Erschliessung Ende 2032

B. Materielles und gesetzliche Grundlagen

Raumplanungsgesetz vom 22.06.1979 (Stand am 01.07.2026); Raumplanungsverordnung vom 28.06.2000 (Stand am 01. 07.2026); Gemeindegesetz Kanton Glarus vom 04.05.2025 (Stand 01.01.2026), Gemeindeordnung Glarus Nord vom 01.07.2016 (Stand 01.08.2026); Finanzhaushaltsgesetz vom 03.05.2009 (Stand 01.01.2026); Finanzhaushaltverordnung vom 31.08.2022 (Stand 01.01.2023); Erschliessungsreglement Glarus Nord vom 31.08.2011; Strassengesetz Kanton Glarus vom 02.05.1971 (Stand 01.07.2018), Kantonales Raumentwicklungs- und Baugesetz vom 02.05.2010 (Stand 01.01.2026); Kantonaler Richtplan (KRIP) 2018 und Fortschreibung 2024; Genehmigte Gesamtrevision Nutzungsplanung (NUP II) vom 20.08.2024

C. Finanzielle Auswirkungen und Angaben zur Finanzierung

Der Gemeinderat genehmigte am 30.06.2022 einen Projektierungskredit für die Auftragsvergabe Verfahrensbegleitung der Testplanung, die Standortevaluation für die Multirec AG sowie für Baugrunduntersuchungen in der Höhe von CHF 130'000.

Der Verpflichtungskredit in der Höhe von CHF 580'000 für die Arealentwicklung Biäsche (Testplanung und Folgeplanung) zulasten der Investitionsrechnung, Konto 529000012 / 60200 wurde von der Gemeindeversammlung vom 08.11.2022 genehmigt.

Gemäss Beitragsvereinbarung vom 13.03.2023 beteiligte sich der Kanton Glarus, vertreten durch das Amt für Wirtschaft und Arbeit des Kantons Glarus (AWA) mit einem Betrag von CHF 30'000 an den Kosten der Testplanung. Weiter hat die Bürgerversammlung der Gemeinde Weesen am 28.03.2023 einem Betrag von 30'000 im Rahmen des Budgets 2023 zu gestimmt.

Der Gemeinderat genehmigte am 03.05.2023 einen Zusatzkredit von CHF 75'000 zum Projektierungskredit zulasten der Investitionsrechnung, Konto 529000007 / 60200 aufgrund der aufwendigeren Verfahrensbegleitung Testplanung, Standortevaluation für die Multirec AG und eine zusätzliche Verkehrszählung.

Die Testplanung konnte durchgeführt und das Richtprojekt ausgearbeitet werden. Auf Basis des Richtprojektes soll nun die konkrete Erschliessungsplanung, das Perimeterverfahren und die Ausarbeitung des Überbauungsplans erfolgen. Dazu ist ein Zusatzkredit in der Höhe von CHF 1’070’000 zu genehmigen. Die Baukosten der Erschliessung werden auf rund 13 Mio. Franken geschätzt. Die gesamten Kosten für die Planung, Projektierung und Realisierung belaufen sich neu auf CHF 15.795 Mio. bei einer Genauigkeit von +/-30% und einer Kostenbasis Stand 2025.

Der konkrete Baukredit wird voraussichtlich an der Gemeindeversammlung im November 2028 beantragt, so dass ab 2031 die Bauarbeiten beginnen können.

Die notwendigen Beträge sind im Budget 2027 eingestellt und in der Finanzplanung 2028 - 2031 dargestellt.

Antrag für einen Zusatzkredit

in CHF inkl. MwSt.

Folgekosten:

Gemäss FHG Art. 80 Abs. 1 lit. g) sind die Folgekosten auszuweisen, was nachfolgend ausgeführt wird. Diese Ausgaben werden nach Fertigstellung bzw. Nutzungsbeginn die Erfolgsrechnung belasten, wobei die Kapitalkosten und betrieblichen Kosten als Durchschnittswerte über die gesamte Lebensdauer anzusehen sind. Allfällige Investitionseinnahmen (Subventionen etc.) sind jenem Anlagengut gutzuschreiben, für welches diese Einnahmen bestimmt sind. Folglich sind die Nettoinvestitionen Basis für die Berechnung der Abschreibungen. Weiter erfolgt der Wertverzehr bzw. die Abschreibung linear gemäss FHG Art. 61 Abs. 2 sowie FHV Art. 3.

Return on Investment:

Die Planung, Projektierung und Realisierung des Areals Biäsche ist für die Gemeinde Glarus Nord eine grosse Aufgabe und Chance. Insgesamt sind mit Brutto-Investitionskosten von rund CHF 15.795 Mio. zu rechnen. Anteile der Kosten werden durch die privaten Eigentümer im Rahmen des Perimeterverfahrens übernommen. Die Baubereiche 1-3 umfassen eine Fläche von rund 7.2 ha und haben einen Landwert von rund CHF 13.68 Mio. (Annahme: CHF 190.00/m²). Durch die Erschliessung und Ausstattung der Baureife erhöht sich der Landwert auf rund 29.475 Mio. (ursprünglicher Landwert + Erschliessungskosten ergibt einen Landwert von ca. CHF 410.00/m²).

Die Gemeinde Glarus Nord könnte das eigene, baureife Bauland anschliessend im Baurecht abgeben. Der Baurechtszins ergibt jährlich mindestens CHF 475’190 (Annahme: 3.8 ha x CHF 410 = CHF 15'580'000 x 3.05 %) für die 3.8 ha im Besitz der Gemeinde.

D. Antrag

Der Gemeinderat beantragt:

1. Der Zusatzkredit für die Projektierung Erschliessung, die Überbauungsplanung und das Perimeterverfahren von CHF 1'070’000 (zulasten KST 60200 Raumplanung) sei zu genehmigen.

Beilagen:

1. Bericht Richtprojekt Biäsche vom 26.06.2025
2. Anhang Bericht Richtprojekt Biäsche vom 20.06.2025
3. Plan Regelwerk vom 22.05.2025
4. Terminprogramm Erschliessungsplan Biäsche vom 22.06.2026
5. Projektabrechnung Arealentwicklung Biäsche vom 11.09.2026

Stellungnahme der Geschäftsprüfungskommission (GPK)

Der GPK wurden folgende Unterlagen zur Prüfung übergeben:

• Plan Regelwerk vom 22.05.2025
• Bericht Richtprojekt Biäsche vom 26.06.2025
• Anhang Bericht Richtprojekt Biäsche vom 20.06.2025
• Terminprogramm Erschliessungsplanung Biäsche vom 22.06.2026
• Bericht Wirtschaftlichkeit und Positionierung Biäsche vom 26.07.2026
• Protokollauszug Gemeinderat vom 09.09.2026 mit Beschluss des Bulletintextes
• Projektabrechnung Arealentwicklung Biäsche vom 11.09.2026
• Neue Version des Bulletintextes, zugestellt am 28.09.2026

Die GPK stellt fest, dass der Gemeinderat einen Zusatzkredit für die Projektierung Erschliessung, Überbauungsplanung und Perimeterverfahren beantragt.

Im Jahre 2022 wurde von der Gemeindeversammlung ein Verpflichtungskredit von CHF 580'000 bewilligt für die Arealentwicklung Biäsche (Testplanung und Folgeplanungen). Nun wird ein Zusatzkredit von CHF 1'070'000 beantragt. Die Gesamtkosten werden anschliessend im Rahmen des Perimeterverfahrens weiterverrechnet.

Der aktuelle Landwert beträgt gemäss Annahme 190 CHF/m². Durch die Erschliessung und Erreichung der Baureife, mit geschätzten Kosten von rund 220 CHF/m² bzw. rund CHF 13 Mio. (Kostengenauigkeit von +/- 30 %), erhöht sich der Landwert auf neu rund 410 CHF/m².

Die GPK weist darauf hin, dass es sich hier um Annahmen handelt und die Landpreise nicht begründet sind.

Die bestehende teilweise vorhandene Strassenerschliessung (Westabfahrt) wird nicht integriert in der neuen Arealentwicklung.

Die GPK erachtet den beantragten Planungskredit als sachlich nachvollziehbar. Sie weist jedoch darauf hin, dass die Gemeinde bis zur Festsetzung des Kostenverteilers einen wesentlichen Finanzierungsbedarf trägt bzw. vorfinanziert.

Die Prüfung der GPK hat ergeben, dass die Rechtmässigkeit und Wirksamkeit gegeben sind. Die Wirtschaftlichkeit kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschliessend beurteilt werden.